Appartement verhuren: Een aantrekkelijk alternatief?

Appartement verhuren: Een aantrekkelijk alternatief?

Wat is nu een betrouwbare investering? Sparen levert erg weinig op. Zelfs het voor lange termijn vastzetten van een geldbedrag via depositosparen geeft een laag resultaat. Wat is een mooie bron van passief inkomen? Meer en meer mensen kijken naar nieuwe manieren om meer en hoger resultaat te maken op geld. Sparen levert vrijwel niets op, beleggen wordt ervaren als risicovol en niets doen is ook geen aantrekkelijk alternatief… Welke investering levert wel geld op? Een aantal beleggers kiest voor beleggen in vastgoed – voor de verhuur. En dat lijkt helemaal geen raar idee. Meer en meer mensen hebben verhuur ontdekt: Ruim 188.000 huizen worden inmiddels in de verhuur in de vrije sector – en hiervan wordt ruim 60% verhuurd via verhuurmakelaars.

Woning verhuren? Veel gevaren!

Pas op! Een beginnende verhuurder die voor het eerst een woning wil gaan verhuren, ontvangt dikwijls diverse argumenten van anderen waarom het verhuren van een woning een enorm onverstandig idee is. Veelgehoorde redenen tegen het verhuren van een woning die genoemd worden zijn:

  • De huurder valt u midden in de nacht lastig met problemen.
  • De huurder maakt ruzie met de buurt.
  • De huurder gaat nooit meer weg.
  • De huurder zal u failliet laten gaan.
  • etc, etc, etc…

Deze argumenten zijn slechts deels gebaseerd op feiten. Beleggen in een huis is niet zonder risico’s. Veel nieuwe verhuurders raken al snel overweldigd door de grote hoeveelheid werk die er bijkomt kijken om huurders te managen. Deze verhuurders voelen zich dikwijls uitgeput omdat ze nooit hebben geleerd hoe ze een goede verhuurder moeten worden. Het verhuren groeit ze boven de pet. 

Wie het goed aanpakt, kan een mooi resultaat verkrijgen met de verhuur van een woning. Slimme verhuurders vinden een oplossing voor deze kwesties. Slimme verhuurders doen wat ze zelf kunnen zelf, en laten het gespecialiseerde werk over aan verhuurmakelaars. Zij besteden werkzaamheden van verhuur uit.

 

Waar moet een verhuurder rekening mee houden?

Voordat een verhuurder kan starten met verhuur, heeft hij wat stappen te zetten. Bij de beginnende verhuurder hoort men in beginsel in de meeste gevallen dezelfde problemen. Enkele voorbeeld vraagstukken van verhuurders zijn:

  • Hoe controleer ik een (potentiële) huurder?
  • Hoe snel kan ik mijn woning verhuren?
  • Zijn mijn huurinkomsten belasting vrij?
  • Moet ik mijn woning voor bepaalde of onbepaalde tijd verhuren?
  • Hoe voorkom ik slechte huurders?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders hun appartement voor het eerst gaan verhuren, is het slim gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar. Zeker bij een eerste keer.

 

Activiteiten van de verhuurmakelaar

Verhuurders besteden vaak enige taken uit aan een makelaar. Een verhuurmakelaar heeft op hoofdlijn twee activiteiten: het vinden van nieuwe betrouwbare huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een huis en de huurders. Dit heeft als gevolg dat de verhuurmakelaar bijvoorbeeld o.a. de volgende taken uitvoert:

  • Het screenen van een kandidaat huurder, met onder andere controle van kredietwaardigheiden aangeleverde legitimatiebewijs.
  • Huurcontract opstellen en laten ondertekenen.
  • Het maken van een presentatie van de woning (zoals beschrijvingen, fotos, etc.) en woonomgeving.
  • Advies over aanpassingen voor betere verhuurbaarheid van het huis.
  • Het voeren van onderhandeling met de potentiele huurder namens de verhuurder.
  • Reacties van geinteresseerde huurders inventariseren.
  • Sleuteloverdracht aan de huurder.

De makelaar beschikt over de laatste (juridische) inzichten. Welke type woningen is momenteel in trek? Wat is een optimale huurprijs? Welk deel van het land of de stad zijn gewild? Met accurate huurcontracten worden risico’s van verhuur verkleind. Bovendien is de verhuurmakelaar een bron van ervaring. Hij of zij kent de gevaren van de verhuur van een appartement. En kan een verhuurder helpen risico’s te omzeilen.

 

Verschillen tussen verhuurmakelaars

Een verhuurmakelaar is van onschatbare waarde om de risico’s van verhuur te beperken. Maar let op: Er zijn echter veel verschillen tussen verhuurmakelaars. Welke activiteiten zij kunnen uitvoeren. Welke kosten zij zeggen te maken (vooraf) en welke kosten zij werkelijk bij u in rekening brengen (achteraf). Maar bovenal: welke belangen zij voorop stellen. Dienen zij uw belang of eigenlijk vooral hun eigen belang. Laat u goed informeren over de verhuurmakelaars in uw regio. En weet waar u op moet letten als u ze vergelijkt.

Verhuur: Hoeveel gaat het opleveren?

De hamvraag voor vele verhuurders: Een huis verhuren – wat levert het op? Om te bepalen wat een woning verhuren u oplevert, dient u een indicatie te hebben van de (jaarlijkse) opbrengsten en kosten. Het verschil betreft uw winst. Om te bepalen of het een goede investering betreft, kunt u het vergelijken met andere rendementen die u zou kunnen bereiken. 

Voor een goede afweging moet u ten eerste inzicht hebben in de (te verwachten) kosten van verhuur. Belangrijkste kosten zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten, abonnementen (op bijvoorbeeld CV of wasmachines), gemeentelijke lasten en kosten die gemoeid zijn met het vinden van nieuwe huurders. Een kostenpost die meestal vergeten wordt, zijn de kosten van leegstand. Wanneer het huis een of twee maanden per jaar leegstaat, heeft een aanzienlijk ander resultaat dan wanneer het continu verhuurd wordt. Leegstand heeft ook te maken met de andere component: de opbrengsten. U dient een inschatting te maken van de te verwachten opbrengsten, ofwel: de huur die u maandelijks kunt innen. De hoogte van huur is afhankelijk van type woning, locatie, staat van onderhoud, voorzieningen in de omgeving, afstand tot openbaar vervoer en uitvalswegen, afstand tot een (handel)centrum, etc. Kortom: alles waar veel huurders belang aan hechten. Let op dat u zichzelf niet rijk rekent met huurprijzen. Een te hoge huurprijs, kan leiden tot langere leegstand. Meestal is een wat lagere huurprijs te prefereren boven een hogere prijs maar met langere leegstand. 

Er bestaan diverse tools waarmee u eenvoudig uw resultaat van verhuur kunt berekenen. Een uitgebreide rekenmodel is bijvoorbeeld te vinden via: een woning verhuren.

Verhuur aan expatriates

Sommige verhuurders richten zich met name op verhuur aan expats (ofwel: expatriates). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. Vaak gelden expats als ideale huurders, aangezien zij meestal werken voor grote, gerenomeerde ondernemingen. Expats hebben daarom in elk geval een baan en vaak voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet het bedrijf in de meeste gevallen in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken dikwijls snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. 

Verhuur aan expats is in bepaalde opzichten anders dan verhuur aan andere huurders. Expats hebben in de meeste gevallen wat hogere eisen ten aanzien van bijvoorbeeld parkeergelegenheid, bereikbaarheid van snelwegen en bereikbaarheid van (winkel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland huren. Aangezien expats uit een ander land komen, bestaat het gevaar van miscommunicatie of andere (woon)gewoonten, die afwijken van wat men hier in Nederland gewend is. Flexibel omgaan met eventuele verschillen helpt. Tot slot vindt communicatie met expatriates normaal plaats in het Engels. Contracten, brieven, emails en andere communicatie zullen in het Engels moeten plaatsvinden. Mogelijk heeft u extra kosten bij het correct vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Verhuur blijft de moeite waard?

De verwachting is dat het verhuren van huizen ook in de toekomst interessant blijft. De komende tijd blijft er een tekort aan huurwoningen in de vrije sector in Nederland. Bovendien: de huurprijzen zijn heden ten dage hoger dan ooit. De andere opties (zoals sparen) blijven zeer onaantrekkelijk of kennen hoge risico’s. De woningprijzen blijven toenemen, waardoor bij verkoop mogelijk een extra rendement behaald kan worden. De vraag naar huurwoningen wordt neemt ook toe door ontwikkelingen als Airbnb. Kortom: de verwachting is dat ook het verhuren van huizen in de toekomst zeer interessant blijft.

Huren blijven stijgen

Volgens Pararius (bron: Pararius) is de gemiddelde huurprijs van een appartement in de vrije sector in Nederland medio 2016 met meer dan 6% gestegen ten opzichte van hetzelfde kwartaal het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs komt daarmee uit op circa 13,50 euro per m2 per maand. Volgens Pararius is met name de afgelopen twee jaar de huur in de Randstad erg hard gestegen. Een appartement huren in Amsterdam is heel wat kostbaarder dan bijvoorbeeld in Tilburg.

Airbnb stimuleert verhuur

Met name appartementen in de Randstad zien hun verhuurbaarheid de laatste tijd sterk toenemen door verhuur aan toeristen via Airbnb. De verhuurmarkt wordt hierdoor verder aangewakkerd. De marktvraag naar huizen neemt toe, terwijl het aanbod achterblijft. De vraag is wel wat verstandiger is: verhuren via Airbnb of vastverhuren? Via Airbnbverhuur zijn meestal hogere prijzen te realiseren. Met name wanneer het een appartement betreft in het centrum van een van de grote plaatsen in de Randstad. In het hoogseizoen is hierdoor een aantrekkelijke bron van inkomsten te verkrijgen. Alleen in het laagseizoen is de vraag veel lager – en ontstaat mogelijk enkele maanden leegstand. Dit kan het resultaat flink marginaliseren. Bovendien vragen de vele wisselingen van huurders meer energie dan zo nu en dan een nieuwe huurder vinden voor langere periode. Tot slot zijn toeristische huurders niet altijd ideaal voor uw woning en/of de omgeving. Zij hebben minder belang bij een langere termijn goede verstandhouding met verhuurder en/of buurtgenoten, houden daardoor in de meeste gevallen minder rekening met huis en omgeving – en zijn daardoor niet zelden niet de beste huurders. Maar zelfs als u zelf niet besluit via Airbnb te verhuren, heeft de Airbnb ontwikkeling wel een gunstig effect op verhuur in breder zin.

Appartement verkopen?

Meestal bedenkt men het te laat: “we hadden ons oude huis ook kunnen verhuren in plaats van te koop aanbieden!” Voor sommige mensen komt de vraag boven of zijn hun (oude) appartement zullen verhuren of verkopen, zodra zij zelf een nieuwe appartement hebben gekocht. Wat gaan we doen met het oude appartement? De vraag is dan: het huis verhuren of verkopen?

Een appartement verkopen levert direct een behoorlijke bedrag op, en een huis verhuren levert een inkomstenbron op die maandelijks oplevert – en bij toenemende woningprijzen wellicht ook een groter bedrag bij verkoop in de toekomst. Of verhuur interessanter is dan verkoop hangt af van de business case: wat levert het meeste op? Wat zou de verhuur van uw huis kunnen opleveren? En is er een aantrekkelijk alternatief dat meer oplevert dan verhuur wanneer u het bedrag dat vrij komt door eventuele verkoop daarin belegt? Als u een huis heeft dat met weinig moeite verhuurbaar is, is verhuur vaak een goede optie – zeker gegeven de in de meeste gevallen minder aantrekkelijke andere manieren van beleggen.

Verhuur van een woning ook voor u een bron van inkomsten?

Een huis verhuren wat voor mij? Dat hangt van een aantal zaken af. Heeft u een bepaald vermogen dat u wilt investeren in een appartement? Hebt u een woning (of appartement op het oog) dat gewild is door huurders? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders – ook wanneer er verschillen van inzichten ontstaan? Dan is een appartement verhuren een aantrekkelijke optie om winst te verkrijgen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend van adviezen over de verhuur van uw appartement.

https://www.verhuurmakelaar.info/